Оренда житла між ФОП і фізособою: хто сплачує податки та які обов’язкові платежі передбачені законом

Відповідь на ці питання надав адвокат, аспірант, член Комітету Національної асоціації адвокатів України з питань адвокатської практики, член Комітету адвокатської практики та підвищення кваліфікації Ради адвокатів Запорізької області, помічник-консультант депутата Запорізької міської ради — Тягунов Олег Анатолійович

Відповідно до Податкового кодексу України податки з доходу від оренди житла утримує орендар, оскільки він виступає податковим агентом.

В Україні оподаткування доходів від оренди житла регулюється Податковим кодексом. Водночас на практиці цей сегмент ринку традиційно має високий рівень тінізації, і значна частина договорів оренди не декларується. Проте для, тих правовідносин, які оформлюються офіційно, закон встановлює чіткий механізм сплати податків і розподіл відповідальності між сторонами.

Питання у тому хто саме має сплачувати податки орендар чи орендодавець.

Які податки сплачуються від доходу при оренді житла

Податкова система України передбачає кілька моделей оподаткування доходів від оренди житла. У різних випадках обов’язок зі сплати податків може покладатися як на орендодавця, так і на орендаря. Це залежить від насамперед, від того, хто відповідно до Податкового кодексу виконує функцію податкового агента.

Якщо житло здається в оренду фізичною особою юридичній особі або фізичній особі-підприємцю, то саме орендар (у тому числі ФОП) виступає податковим агентом. Це означає, що він під час виплати орендної плати утримує з неї податки (ПДФО і військовий збір) і сам перераховує їх до бюджету, а орендодавець отримує суму вже після їх утримання.

Таким чином орендар має сплатити:

• 18% ПДФО,
• 5 % військового збору.

Якщо орендар є ФОП або юридичною особою, він виступає податковим агентом. Це означає, що він не сплачує податок «за себе» а утримує його з доходу орендодавця і перераховує до бюджету.

Наприклад, оренда житла становить 10 тисяч гривень, з них  ПДФО 18% дорівнює 1 800 грн та військовий збір 5% дорівнює 500 грн, разом податки дорівнює 2 300 грн. У підсумку  орендодавець отримає 7 700 грн.

Інша ситуація виникає тоді, коли орендарем є звичайна фізична особа, яка не зареєстрована як підприємець. У такому випадку Податковий кодекс не покладає на орендаря обов’язку податкового агента, тому він не утримує і не сплачує податки з орендної плати. Обов’язок задекларувати дохід і сплатити ПДФО та військовий збір у цьому випадку повністю покладається на орендодавця, який робить це самостійно відповідно до підпункту 170.1.5 ПКУ.

Якщо власник житла зареєстрований як фізична особа-підприємець і здає нерухомість у межах своєї підприємницької діяльності, тоді він самостійно сплачує податки як ФОП відповідно до обраної системи оподаткування (наприклад, єдиного податку). У такому випадку орендар не виступає податковим агентом і не утримує податки з орендної плати.

Чи сплачуються соціальні внески при оренді житла

Єдиний соціальний внесок є окремим обов’язковим платежем у системі загальнообов’язкового державного соціального страхування, який регулюється Законом України № 2464-VI «Про збір та облік єдиного внеску на загальнообов’язкове державне соціальне страхування». Його метою є забезпечення фінансування пенсійної системи та інших видів соціального страхування.

Для фізичних осіб-підприємців ЄСВ має самостійний характер і сплачується як обов’язковий внесок у зв’язку зі статусом платника ЄСВ. Це означає, що ФОП зобов’язаний сплачувати внесок незалежно від того, чи отримує він дохід від оренди житла або іншої діяльності.

Відповідно до Закону України «Про Державний бюджет України на 2026 рік» мінімальний розмір заробітної плати становить 8647 грн.

З урахуванням цього фізичні особи-підприємці зобов’язані сплачувати єдиний соціальний внесок у розмірі не менше мінімального страхового платежу, який у 2026 році становить 1 902,34 грн на місяць (22% від 8 647 грн). Максимальний розмір ЄСВ обмежується 38 046,80 грн на місяць і розраховується як 22% від максимальної бази нарахування — 172 940 грн, що відповідає 20 мінімальним заробітним платам.

Водночас законодавством передбачено окремі категорії фізичних осіб-підприємців, які можуть бути звільнені від сплати ЄСВ за себе. Зокрема, це ФОП з інвалідністю за умови отримання пенсійних або соціальних виплат, пенсіонери за віком або за вислугу років, ФОП, які одночасно є найманими працівниками і за яких ЄСВ сплачує роботодавець у розмірі не менше 22% мінімальної зарплати, підприємці на загальній системі оподаткування за відсутності доходу, а також мобілізовані ФОП на період проходження військової служби за умови підтвердження відповідними документами.